Bau-Turbo Thema im Stadtrat

Dazu gehören unter anderem erweiterte Befreiungen von Bebauungsplänen, erleichterte Abweichungen im unbeplanten Innenbereich sowie eine neue Sonderregelung, die unter bestimmten Voraussetzungen sogar Vorhaben außerhalb der bisherigen planungsrechtlichen Grenzen ermöglichen kann. In allen Fällen bleibt jedoch die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Damit wird die kommunale Planungshoheit ausdrücklich gewahrt. 

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Mit den neuen bundesrechtlichen Regelungen zum sogenannten Bau-Turbo will auch die Stadt Neustadt an der Weinstraße künftig schneller neuen Wohnraum schaffen. Hintergrund ist die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt: Der Bedarf an Wohnraum ist vorhanden, zugleich erschweren bislang aufwendige planungsrechtliche Verfahren oft eine zügige Umsetzung kleinerer und mittlerer Bauvorhaben. Die Stadt will die neuen Möglichkeiten nutzen, um Wohnungsbau einfacher und schneller zu ermöglichen. Deshalb wurden Leitlinien festgelegt, die klar regeln, unter welchen Voraussetzungen die Stadt dem „Bau-Turbo“ zustimmt.

Die Leitlinien verfolgen dabei im Wesentlichen zwei Ziele: Sie sollen gute Wohnbauprojekte erleichtern und zugleich verhindern, dass städtebaulich unerwünschte Entwicklungen entstehen. Die Stadt will damit nicht einfach „mehr bauen um jeden Preis“, sondern nachvollziehbare Regeln aufstellen, die Wohnraum schaffen und gleichzeitig das Ortsbild, die Freiräume und die städtebauliche Ordnung sichern.

Vorgesehen sind dafür drei Ebenen von Kriterien. Zunächst gibt es Verfahrenskriterien, also formale Voraussetzungen, die ein Vorhaben erfüllen muss, bevor es überhaupt geprüft wird. Dazu gehört, dass das Projekt tatsächlich dem Wohnen dient, vorab mit den zuständigen städtischen Abteilungen abgestimmt wurde und auf einer vollständigen schriftlichen Antragstellung mit Begründung beruht. Außerdem sollen wichtige Fachgutachten und Stellungnahmen rechtzeitig vorliegen. So kann die Verwaltung innerhalb der gesetzlich kurzen Fristen verlässlich entscheiden. Mit der letzten verfahrensrechtlichen Vorgabe soll verhindert werden, dass Bauvorhaben schrittweise an eine gerade noch genehmigungsfähige Maximalvariante herangeführt werden. Maßgeblich ist dabei, dass es in den vergangenen sechs Monaten keine vergleichbare Ablehnung oder unerfüllte kommunale Auflagen nach § 36a BauGB gegeben hat.

Daneben gibt es Qualitätskriterien. Sie sorgen dafür, dass nur solche Vorhaben unterstützt werden, die mit den städtebaulichen Zielen und Konzepten der Stadt vereinbar sind. Neben einer gesicherten Erschließung, die Lage in geeigneten Gebieten (Wohn-/Misch-, Dorf- Kerngebieten oder einem unbeplanten Innenbereich), der Vorrang der Innenentwicklung sowie ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sind für eine Zustimmung essentielle Faktoren. Auch die Begrenzung der Versiegelung spielt eine zentrale Rolle. Die Stadt will vermeiden, dass neue Wohnbebauung zu übermäßiger Bodenversiegelung, schlechterem Kleinklima oder zusätzlichen Problemen bei Entwässerung und Freiraumqualität führt. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verpflichtung zur Anwendung der kommunalen Quotierungsrichtlinie. Bei größeren Vorhaben sollen also auch preisgebundene Wohnungen entstehen. Damit soll sichergestellt werden, dass nicht nur hochpreisiger Wohnraum geschaffen wird, sondern auch bezahlbare Wohnungen Teil der Entwicklung sind. Zusätzlich wurde die Bereitschaft zur Zusammenarbeit über städtebauliche Verträge verankert, um notwendige Maßnahmen etwa zu Begrünung, Entsiegelung, Klimaanpassung oder Freiflächengestaltung verbindlich festzulegen.

Besonders im Blick hat die Stadt Maßnahmen, die vorhandene Bauflächen besser nutzen, ohne zusätzlichen Flächenverbrauch auszulösen. Dazu gehören etwa Aufstockungen bestehender eingeschossiger Gebäude um maximal ein weiteres Vollgeschoss, maßvolle Anbauten die zu maximal einer neuen Wohneinheit führen oder die Umnutzung alter Nebengebäude im Innenbereich zu Wohnzwecken. Solche Vorhaben können nach Ansicht der Stadt einen wichtigen Beitrag zur Nachverdichtung leisten, ohne neue Baugebiete ausweisen zu müssen.

Diese Vorhaben sind den Maßkriterien zuzuordnen, bei denen die Entscheidung zur Zustimmung als Geschäft der laufenden Verwaltung ablaufen soll.

Gerade für Wohngebiete aus den 1970er- und 1980er-Jahren sieht die Stadt hier Potenzial. Viele dieser Gebiete sind aus heutiger Sicht sehr kleinmaschig oder gar streng festgesetzt und entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Vorstellungen heutiger Wohnbedürfnisse. Die Leitlinien sollen deshalb moderne und zugleich verträgliche Erweiterungen ermöglichen, ohne den Charakter der Quartiere grundlegend zu verändern. Gleichzeitig setzt Neustadt klare Grenzen. Der „Bau-Turbo“ soll nicht zu einer schleichenden Ausweitung von Siedlungsflächen führen. Vorhaben im Außenbereich bleiben deshalb besonders sensibel und sollen nur in begründeten Ausnahmefällen zugelassen werden. Ebenso sind gewerbliche Gebiete von der Anwendung dieser Leitlinien ausgenommen, weil dort andere städtebauliche Interessen wie Gewerbestandorte, Lärmschutz und Gebietserhalt zu berücksichtigen sind.

Die Stadt versteht die Leitlinien auch als Signal an Bauherren und Öffentlichkeit. Wer von den neuen Möglichkeiten profitieren möchte, soll frühzeitig wissen, welche Anforderungen gelten und welche Unterlagen erforderlich sind. Gleichzeitig soll die Verwaltung in die Lage versetzt werden, innerhalb kurzer Fristen belastbare Entscheidungen vorzubereiten und dem zuständigen Ausschuss entscheidungsreife Vorhaben vorzulegen.

Die Stadt setzt dabei auf Transparenz, Planbarkeit und Gleichbehandlung. Wohnungsbau soll schneller möglich werden, aber nicht auf Kosten der städtebaulichen Qualität.

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