Bebauungsplan ''Schmittenäcker'' im Ortsbezirk Geinsheim
Planungsanlass und -intention
Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Neustadt an der Weinstraße und seinen Weindörfern steht insbesondere auch die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete im Fokus der Stadtentwicklung. Grundsätzlich verfolgt die Stadt Neustadt an der Weinstraße bei der Ausweisung von Baugebieten das Ziel, dem Prinzip bzw. Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung „Innen- vor Außenentwicklung“ Rechnung zu tragen, denn durch eine starke Innenentwicklung kann die Reduzierung der täglichen Flächeninanspruchnahme, eine erhöhte Ressourceneffizienz und der Schutz von Natur- und Landschaftsräumen sowie Ökosystemen erreicht werden. Neuausweisungen von Bauflächen im Außenbereich sollen dadurch möglichst vermieden werden.
Der wirksame Flächennutzungsplan 2005 der Stadt Neustadt an der Weinstraße stellt im Ortsbezirk Geinsheim mehrere geplante Wohnbauflächen dar und zeigt damit die räumlichen Entwicklungsoptionen auf, die dort für die anteilige Deckung des Wohnraumbedarfs bestehen. In den vergangenen Jahren zeigte sich, dass die Befürwortung und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer im Bereich der geplanten Wohnbaufläche „Schmittenäcker“ am größten ist. Für die rund 1,5 Hektar große innerörtliche, von Bebauung umgebene Freifläche, welche derzeit vorwiegend zu Freizeitzwecken und gärtnerisch genutzt wird, soll unter Berücksichtigung der umgebenden Nutzungen bzw. Bebauung eine behutsame, modernen Ansprüchen gerecht werdende Nachverdichtung erfolgen. Es ist hierfür erforderlich, Baurecht mittels Bebauungsplan zu schaffen. Ziel des Bebauungsplans ist demnach die Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Grundlage für die Entwicklung eines nachhaltigen, klimafreundlichen Wohnquartiers im Bereich des Gewanns „Schmittenäcker“, um dadurch der bestehenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, insbesondere seitens junger Familien, im Ortsbezirk Geinsheim zu entsprechen.
Am 11.10.2022 fasste der Stadtrat in öffentlicher Sitzung den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Schmittenäcker“ im Ortsbezirk Geinsheim (Drucksache Nr. 215/2022), forderte zugleich aber eine Modernisierung des nicht mehr zeitgemäßen städtebaulichen Konzepts. Dieses sah bislang eine eher lockere Bebauung vor und stellte das Einfamilienhaus in den Vordergrund – gefordert sind aber eine verdichtetere Bebauungsstruktur mit kleineren Grundstücksgrößen als auch gemeinschaftliche Wohnformen, wie zum Beispiel Mehrgenerationenwohnen.
Das überarbeitete städtebauliche Konzept (Anlage 4) zielt auf die Entwicklung eines nachhaltigen, klimafreundlichen Wohnquartiers mit einer verträglichen Mischung moderner, kostengünstiger Wohnformen für Jung und Alt ab. Das Wohnbaugebiet ist nun in drei Teilbereiche gegliedert: Ein „flexibler“ Bereich für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser (WA 1), ein zweiter Bereich ausschließlich für Reihenhausbebauung (WA 2) und ein dritter Bereich für (gruppierte) Mehrfamilienhäuser (WA 3 und WA 4).
In einer Informationsveranstaltung am 22.04.2024 wurde der Eigentümerschaft das neue städtebauliche Konzept präsentiert. Der Großteil erklärt sich weiterhin bereit, an einer wohnbaulichen Entwicklung der „Schmittenäcker“ mitzuwirken und die Grundstücke an die Stadt zu veräußern. Wer möchte, kann sich eine Rückkaufoption bzw. ein Baugrundstück sichern. Um Baulücken zu vermeiden, wird die Stadt Neustadt an der Weinstraße jedem Erwerber eines Bauplatzes eine Bauverpflichtung auferlegen. Einzelne Eigentümer möchten an der Innenentwicklung nicht mitwirken oder haben sich gar gegen diese ausgesprochen.
Als typische Maßnahme der Innenentwicklung wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Folglich ist auch die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Die durch die Planung berührten Umweltbelange werden dennoch untersucht und sind in der Begründung (Anlage 3) abgehandelt. Die Möglichkeit, von der frühzeitige Unterrichtung und Erörterung abzusehen, wird nicht in Anspruch genommen. Die frühzeitige Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplans soll erfolgen, um frühzeitig weitere, für die Planung relevante Informationen seitens der Öffentlichkeit und seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu erhalten.
Die Planung entspricht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans 2005 der Stadt Neustadt an der Weinstraße. Dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist damit Rechnung getragen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes beläuft sich auf ca. 1,53 Hektar und umfasst vollständig die Flurstücke Nrn. 27/5, 30/2, 32, 32/2, 33, 34, 34/3, 34/4, 34/5, 36/3, 53/4, 55/2, 56/2, 58/2, 65/2 (alle innerhalb der Gemarkung Geinsheim) sowie teilumfänglich die Flurstücke Nrn. 50/1, 51, 60, 63, 64, 65/3, 67/3 und 68 (alle innerhalb der Gemarkung Geinsheim). Grafisch ist die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Planzeichnung zu entnehmen (siehe Anlage 1).
Verfahrensstand
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 17.06.2024 bis einschließlich 19.07.2024 durchgeführt.