Bebauungsplan "Urbanes-Quartier östlich der Lachener Straße" im Stadtbezirk 24

Anlass und Ziel der Planung

Ziel der Planung ist die Umnutzung und Neuordnung eines bisher gewerblich genutzten Areals zwischen Bahnlinie, Naulottstraße und Lachener Straße in ein urbanes Quartier mit einem Anteil von 20% Gewerbe und 80% Wohnen. Die Neuordnung folgt dabei dem städtebaulichen und wohnungspolitischem Ziel, zur Schaffung von dringend benötigtem innerstädtischem Wohnraum in urbaner Bebauung.

Zur Umsetzung der städtebaulichen Planungsziele ist die Aufstellung eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans erforderlich, welcher das Gebiet als „Urbanes Gebiet“ gemäß
§ 6a BauNVO festsetzt.

Städtebauliche Rahmenbedingungen

Das Vorhabengebiet befindet sich östlich der Lachener Straße in unmittelbarer Nähe zum Bahnhaltepunkt Neustadt Süd und ist derzeit überwiegend durch gewerbliche Nutzungen wie Hallenbauten und Betriebsgebäude geprägt und ist weitgehend versiegelt. Die baulichen und funktionalen Strukturen sind teilweise ungeordnet und entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Entwicklungspotenzialen dieses Standortes. Grundlage für die Neuordnung des Areals bildet ein städtebauliches Rahmenkonzept, welches neben Wohngebäuden auch gewerbliche Nutzungen einschließlich Hallenbauten vorsieht und damit die Interessen bestehender Mieter an entsprechenden Folgenutzungsmöglichkeiten berücksichtigt. Damit wird eine funktionale Nutzungsmischung geschaffen, die den Standort stärkt und Arbeiten und Wohnen miteinander verbindet.

Der Eigentümer hat ein städtebauliches Konzept durch ein Fachbüro erarbeiten lassen, das als grundsätzliche Entwicklungsidee den geplanten städtebaulichen Rahmen aufzeigt.

Das Konzept sieht eine Bruttogeschossfläche von rund 25.400 m² vor, davon etwa 20.400 m² für Wohnnutzungen und 5.000 m² für gewerbliche Nutzungen. Insgesamt sollen maximal 200 Wohneinheiten mit einer Wohnungsgröße von 35 m² bis 100 m² entstehen. Dabei kommt die seit 01.01.2023 beschlossene Quotierungsrichtlinie der Stadt Neustadt an der Weinstraße zum Tragen. Die Richtlinie über geförderten Wohnraum greift bei allen Plangebieten mit anteiligem Wohnungsbau ab einer Bebauungsgröße von 10 Wohneinheiten oder einer Gesamtwohnfläche von 500 m², wobei mindestens 25% der neu geschaffenen Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau zu sichern ist.

Die bauliche Struktur sieht eine aufsteigende Höhenentwicklung in Richtung Norden vor, die von drei bis maximal fünf Vollgeschossen reicht. Die Gebäudehöhen variieren dabei zwischen 10,00 bis 17,00 Metern. Durch diese gestaffelte Höhenentwicklung wird sowohl der vorhandene Höhenunterschied im Gelände berücksichtigt als auch eine verträgliche Einbindung in die umgebende Bebauung erreicht.

Die Planung berücksichtigt zudem die bestehenden Rahmenbedingungen des Standortes. So wird der Schallschutz bereits konzeptionell berücksichtigt, indem stärker gewerblich geprägte Nutzungen entlang der Bahnlinie im östlichen Bereich des Plangebietes angeordnet werden. Darüber hinaus wurde bereits eine erste schalltechnische Ersteinschätzung durchgeführt.
Dabei wurde empfohlen, insbesondere in Richtung Süden zu den benachbarten gewerblichen Nutzungen, ausreichend Abstand zu halten und ggf. bauliche Schallschutzmaßnahmen in die Planungsüberlegungen miteinzubeziehen.

Ein weiteres Augenmerkt liegt auf einer leistungsfähigen verkehrlichen Erschließung. Vorgesehen ist eine Anbindung des Quartiers über zwei Erschließungspunkte mit Ein- und Ausfahrten zur Lachener Straße sowie zur Naulottstraße, um sowohl die Verkehrssicherheit als auch die Verkehrsbelastung zu optimieren. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass durchgehende barrierefreie Fuß- und Radwegeanbindungen geschaffen werden, um die nachhaltige Mobilität der Anwohner zu fördern und die Verkehrssicherheit dauerhaft zu gewährleisten.

Aufgrund des erforderlichen Stellplatzbedarfs wird die Herstellung von Tiefgaragen vorgeschlagen. Ausreichende Besucherstellplätze sind ebenfalls innerhalb des Plangebietes abzubilden. Aufgrund der Nähe zum Bahnhaltepunkt sowie der Gebietsart wird aus fachlicher Sicht vorgeschlagen, den Stellplatzschlüssel von 1,5 auf 1,25 zu reduzieren.

Neben einer leistungsfähigen und verkehrlichen Erschließung ist darüber hinaus auch eine qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächengestaltung innerhalb des Quartieres notwendig. Diese sichert eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohner und stellt gleichzeitig eine Ausgleichsfunktion für die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe dar. In den textlichen Festsetzungen sollen Aussagen über eine zwingende Dachbegrünung sowie die Gestaltung der Freiflächen auf den öffentlichen und privaten Grundstücken getroffen werden. Darüber hinaus wird, aufgrund der Vielzahl an Wohneinheiten, die Herstellung eines Spielplatzes in einer Größe von ca. 600 m² notwendig.

Das Thema Entwässerung ist im Rahmen des Bauleitplanverfahrens mit der zuständigen Fachbehörde abzustimmen.

Verfahren und weiteres Vorgehen

Um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung des Vorhabens zu schaffen, erfolgt im ersten Schritt die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB.

Mit der Einholung der verbindlichen Absichtserklärung des Stadtrats die städtebauliche Planung auf dem Gelände mit den vorgegebenen Parametern in die Wege zu leiten, möchte der Eigentümer im Anschluss daran ein Investorensuchverfahren in die Wege leiten. Der künftige Investor durchläuft dann, in enger Abstimmung mit der Stadt Neustadt an der Weinstraße, das weitere Bebauungsplanverfahren.

Da die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innentwicklung vorliegen, kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Urbanes-Quartier östlich der Lachener Straße“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Um dennoch frühestmöglich zu aktuellen Informationen zu gelangen, ist dennoch sachgerecht, ein zweistufiges Beteiligungsverfahren durchzuführen.

Grundsätzlich kommt ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan immer dann zur Anwendung, wenn ein exakt geplantes und bereits stark konkretisiertes Bauvorhaben durch einen Vorhabenträger realisiert werden soll. Er besteht aus den drei Komponenten: Dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP), dem Bebauungsplan und dem Durchführungsvertrag. Während der VEP zwischen Vorhabenträger und Stadt abgestimmt werden muss, ist der eigentliche Bebauungsplan als Grundlage für die spätere Baugenehmigung anzusehen. Der Vorhabenträger ist in der Lage und dazu bereit, das abgestimmte Vorhaben innerhalb einer noch festzulegenden Frist durchzuführen und darüber hinaus die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Hierzu wird er sich in einem noch auszuarbeitenden Durchführungsvertrag gegenüber der Stadt verpflichten. Sollte der Vorhabenträger seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen, träte der vorhabenbezogene Bebauungsplan außer Kraft.

Die vorgesehenen Planungsabsichten entsprechen nicht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans (FNP) der Stadt Neustadt an der Weinstraße (2040). Hierin ist der Geltungsbereich als gewerbliche Baufläche dargestellt, weshalb der Bebauungsplan nicht aus dem FNP entwickelt wird. Allerdings kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des FNP abweicht, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB aufgestellt werden, bevor der FNP geändert oder ergänzt ist. Von dieser Möglichkeit soll bei der vorliegenden Planung Gebrauch gemacht werden und der Flächennutzungsplan nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden.

Das am Nordrand der Siedlungsfläche von Lachen-Speyerdorf gelegene Plangebiet grenzt im Norden an die Kreisstraße K 1 (Nordumfahrung Speyerdorf) und im Osten an den Adamsweg. Im Westen grenzt der weiterhin rechtswirksame Teil des Bebauungsplanes „Ritterbüschel-Ost“ unmittelbar an den Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes „Kandelwiesen“. Im Südwesten grenzt ein, im Bebauungsplan „Ritterbüschel-Ost“ festgesetztes „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) an.

Verfahrensstand

Der Stadtrat der Stadt Neustadt an der Weinstraße hat am 28.04.2026 in öffentlicher Sitzung den Aufstellungsbeschluss getroffen.