Planungsanlass und -intention

Die Stadt Neustadt an der Weinstraße ist mit ihrer Bewerbung zur Ausrichtung der Landesgartenschau 2028 erfolgreich gewesen. Zur Sicherung der städtebaulichen und landschaftsarchitektonischen Ziele wurde der Bebauungsplan „Landesgartenschau“ am 13.02.2025 wirksam. Allerdings trifft dieser Bebauungsplan ausschließlich Festsetzungen zu den Daueranlagen.

Inzwischen ist von der LGS gGmbH die Planung für den Durchführungszeitraum fertiggestellt. Neben den textlichen Festsetzungen für die temporären Nutzungen durch die Landesgartenschau muss nun auch die Folgenutzung für das ehemalige Abfallwirtschaftszentrum bauplanungsrechtlich gesichert werden. Da diese Flächen bisher nicht überplant waren, wurde der bisherige Geltungsbereich entsprechend erweitert. Auf den Flächen des ehemaligen Abfallwirtschaftszentrums und der ehemaligen Schlichtwohnungen soll ein naturnaher Campingplatz entstehen. Dieser wird als Sondergebiet, dass der Erholung dient mit der Zweckbestimmung „Campingplatz und Ferienhäuser“ ausgewiesen.

Das Plangebiet wird ungefähr abgegrenzt durch

• den Harthäuserweg im Norden,
• die Branchweilerhofstraße im Osten,
• das Südufer des Speyerbaches im Süden und
• die Landwehrstraße im Westen.

Die wichtigsten städtebaulichen Ziele sind:

• Sicherung der öffentlichen Grünflächen mit ihren spezifischen Nutzungen,
• Sicherung der baulichen Anlagen und Nutzungen im Gartenschaugelände während des Durchführungszeitraums durch temporäre Festsetzungen,
• Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen innerhalb des Gartenschaugeländes, insbesondere die Fortführung des Rad- und Fußweges aus den vorhandenen innerstädtischen Grünzügen in Richtung Osten,
• Sicherung der beiden bedeutenden Neustadter Fließgewässer Rehbach und Speyerbach, deren Verläufe unter Umständen geringfügig verändert werden,
• Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen in der Adolf-Kolpingstraße nördlich des Speyerbaches,
• Sicherung des Tierheimareals,
• Sicherung eines Campingplatzes mit Ferienhäusern

Darüber hinaus werden die Lage der Altdeponien „Haidmühle und Maifischgraben“ nachrichtlich zu übernehmen sein bzw. die bekannten Altlastenverdachtsflächen zu kennzeichnen sein.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst nun exakt die Grenzen der avisierten Flächen der Landesgartenschau im Durchführungszeitraum. Auch die nördlich gelegenen Flächen des DLR, die auch in die LGS integriert sein werden, sind nun innerhalb des Geltungsbereiches, einzig um die Zulässigkeit der notwendigen Zaunanlage bauplanungsrechtlich zu sichern.

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 04.07.2025 bis einschließlich 04.08.2025 durchgeführt.

Planungsanlass und -intention

Im Ortsbezirk Lachen-Speyerdorf ist an der Haßlocher Straße die Ansiedlung eines REWE-Vollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von 1.400 m² zzgl. eines Backshops mit einer Gesamtfläche von ca. 80 m² mit Außensitzbereich geplant. Der Vorhabenstandort grenzt unmittelbar nördlich an den bestehenden LIDL Markt. Die ehemals militärisch genutzte, momentan brachliegende Fläche ist im rechtskräftigen
Bebauungsplan Flugplatz Abschnitt West aus dem Jahr 2005 als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Schutzgrün“ ausgewiesen. Diese Maßnahmenfläche sowie die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe sind auszugleichen.
Die geplante Zufahrt erfolgt über die Haßlocher Straße. Insgesamt sollen ca. 96 Parkplätze (darunter drei Behindertenparkplätze und zwei Eltern-Kind-Parkplätze) und vier E-Ladestationen errichtet werden.
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans im Regelverfahren erforderlich. Die Planung entspricht nicht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans 2005. Um dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB Rechnung zu tragen, ist der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren zu ändern.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans beläuft sich auf 0,93 ha und umfasst vollständig die Flurstücks-Nummern 9172/30, 9172/37 und teilweise die Flurstücks-Nummer 8908/7.

Grafisch ist die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Planzeichnung zu entnehmen.

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Der Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans wurde am 16.12.2025 gefasst. 

Planungsanlass und -intention

Ziel der Planung ist einerseits die Schaffung des planungsrechtlichen Rahmens für die Errichtung des Berufsbildungs- und Technologiezentrums der Handwerkskammer der Pfalz unter Berücksichtigung der bestehenden angrenzenden Nutzungen. Durch die Planung sollen der Bildungsstandort Neustadt an der Weinstraße gestärkt, zusätzliche Ausbildungsplätze vor Ort geschaffen und das lokale Handwerk unterstützt werden. Ein weiteres Ziel ist die Bereitstellung von Gewerbefläche für lokale als auch für externe Unternehmen, damit verbunden die Sicherung von Arbeits- und Ausbildungsplätzen vor Ort sowie die Sicherung von Gewerbesteuereinnahmen. Durch die direkte räumliche Nähe zum geplanten Berufsbildungs- und Technologiezentrum sollen Synergieeffekte entstehen.
Sowohl für das Berufsbildungs- und Technologiezentrum der Handwerkskammer der Pfalz als auch für die Bereitstellung der Gewerbeflächen sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen mittels Bebauungsplan zu schaffen. Die Aufstellung des Bebauungsplans „Zwischen Speyerdorfer Straße und Louis-Escande-Straße“ wurde am 16. April 2024 durch den Stadtrat beschlossen und erfolgt im
Regelverfahren mit Umweltprüfung und Eingriffsregelung. Umweltbericht und Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung liegen noch nicht vor, sondern werden erst zum Entwurf des Bebauungsplans erarbeitet. Die Planung entspricht nicht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans 2005 (FNP). Um dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB Rechnung zu tragen, ist der FNP zu ändern.
Die erforderliche FNP-Änderung wird in die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans 2040 eingebettet.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes beläuft sich auf circa 12,3 Hektar und umfasst vollständig die Flurstücke mit den Nummern 2762/6, 2763/14, 2763/15, 2778/5, 2778/6, 2778/7, 2778/8, 2778/10, 2778/11, 2778/12, 2778/13, 2778/15, 2778/16, 2778/17, 2779/4, 2786/1, 2786/2, 2786/3, 2787/2, 2787/3, 2787/4, 2788/4, 2788/5, 2788/6, 2789/2, 2789/3, 2789/4, 2790/2, 2790/3, 2790/4, 2791/4, 2791/5, 2791/6, 2792/16, 2792/17, 2792/18, 2792/21, 2792/22, 2792/23, 2793/4, 2793/5, 2793/6, 2796/1, 2796/2, 2796/3, 2798, 2799, 2799/3, 2800, 2800/3, 2800/4, 2801, 2802, 2802/3, 2803, 2804/2, 2804/3, 2804/4, 2804/9, 2804/15, 2804/17, 2804/19, 2805/4, 2805/6, 2806, 2806/3, 2808/2, 2809, 2810, 2810/2, 2810/6, 2810/7, 2811, 2813, 2813/2, 2813/5, 2814/3, 2814/5, 2814/6, 2814/7, 2814/8, 2815, 2816, 2817, 2818/4, 2819/3, 2819/4, 2820/3, 2820/4, 2820/5, 2821/2, 2821/3, 2821/6, 2822/4, 2822/5, 2823/6, 2823/7, 2823/8, 2823/9, 2824/2, 2824/3, 2824/4, 2825/5, 2825/6, 2827/5, 2827/6, 2828/7, 2828/8, 2833/8, 2833/9, 2833/10, 2833/13, 3488/24, 3488/25 und 3488/26 (Gemarkung Neustadt) sowie teilweise die Flurstücke mit den Nummern 2762/7, 2821/4 und 3741/18 (Gemarkung Neustadt).

Grafisch ist die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Planzeichnung zu entnehmen.

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 28.04.2025 bis einschließlich 02.06.2025 durchgeführt.

Planungsanlass und -intention

Das ehemalige IMBEG-Areal im Roßlauf-Quartier soll einer neuen Nutzung zugeführt werden. Die Fläche des früheren Betonwerks IMBEG ist derzeit partiell genutzt und stellt aufgrund ihrer Lage zwischen gewerblich-industriellen Nutzungen und angrenzenden Misch- und Wohngebieten – insbesondere entlang der Adolf-Kolping-Straße – eine städtebauliche Herausforderung dar. Die bestehende Gemengelage erfordert eine planerische Neuordnung, um Nutzungskonflikte zu vermeiden und gleichzeitig Entwicklungspotenziale zu aktivieren.
Die Stadt Neustadt an der Weinstraße beabsichtigt mit der Aufstellung des Bebauungsplans die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Urbanes Gebiet gemäß § 6a BauNVO zu schaffen. Auf dem Gelände des ehemaligen IMBEG-Areals soll ein modellhaftes Stadtquartier entstehen, das Wohnen, Arbeiten und Freizeit integriert. Dabei stehen die Innenentwicklung, Nachverdichtung und Umnutzung ineffizient genutzter Gewerbeflächen im besonderen Fokus.

Die Stadt Neustadt an der Weinstraße verfolgt mit der vorliegenden Bauleitplanung folgende
übergeordnete Ziele:

• Stärkung des Wohnstandorts durch Schaffung neuen Wohnraums in zentraler Lage unter Berücksichtigung der Quotierungsrichtlinie,
• Sicherung bestehender Dienstleistungsangebote (z.B. Tanzschule)
• Sicherung und Entwicklung von Arbeitsplätzen durch Integration nicht störender gewerblicher Nutzungen,
• Förderung einer Stadt der kurzen Wege durch funktionale Durchmischung,
• Beitrag zur Energiewende und Klimaanpassung durch nachhaltige Bau- und Freiraumkonzepte,
• Städtebauliche Ordnung und Umweltvorsorge durch gezielte Steuerung der Nutzungen und Integration von Grünstrukturen.

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans beläuft sich auf 1,87 ha. Das Plangebiet betrifft die Roßlaufstraße 16, 16a, 16b, 18, 20, 22 und umfasst die Flurstücke 3977/43, 3977/77, 3977/79, 3977/82, 3977/83, 3977/85, 3977/86, 3977/88, 3977/89, 3977/90 (s. nachfolgende Abbildung).

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 28.04.2025 bis einschließlich 02.06.2025 durchgeführt.

Planungsanlass und -intention

Das bestehende, aus dem Jahr 1976 stammende Gebäude der Georg-von-Neumayer Realschule plus weist technische Mängel auf und wird den Anforderungen sowohl an eine zeitgemäße und sparsame Energieversorgung als auch den baulichen Brandschutz nicht mehr gerecht. Neben dem festgestellten Sanierungsbedarf liegt darüber hinaus eine Überdimensionierung des Gebäudes für die aktuelle und zu erwartende Schülerzahl vor. Aus genannten Gründen wurden Sanierung bzw. Neubau einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung unterzogen. Auf der Grundlage dieser Untersuchung hat der Stadtrat am 15.12.2020 beschlossen, einen Neubau der Realschule plus zu errichten und das Bestandsgebäude nach erfolgtem Neubau abzureißen. Für den Neubau der Realschule plus wurde daraufhin ein Architekturwettbewerb inklusive städtebaulichem Ideenteil durchgeführt. Der Siegerentwurf bildet nun die Grundlage für den Neubau der Realschule plus, südöstlich des bestehenden Gebäudes, als ersten Baustein einer potenziell gesamthaften städtebaulichen Entwicklung. Am 20.02.2024 erfolgte im Stadtrat die Vergabe für die Objekt- und Freianlagenplanung zum Neubau der Realschule plus.

Für die Realisierung ist eine Änderung des bestehenden Planungsrechts notwendig. Der wirksame Bebauungsplan „Im Böbig“ weist für den betreffenden Bereich zwar Flächen für den Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Schule sowie Sportplätze und öffentliche Parkflächen aus, allerdings können bei der Errichtung des Neubaus der Realschule plus die festgesetzten Baugrenzen nicht eingehalten werden.

Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist die Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Grundlage zur Realisierung eines, den heutigen Anforderungen gerecht werdenden, Bildungs- und Betreuungsangebotes im Kontext eines attraktiven und zukunftsfähigen „Campus Böbig“. Damit verbunden ist die Errichtung des Neubaus der Realschule plus sowie einer nördlich dazu an der Landwehrstraße perspektivisch geplanten Kindertagesstätte, zur möglichen Verlagerung der nahgelegenen, bestehenden und ebenfalls sanierungsbedürftigen Kindertagesstätte Landwehrstraße, jeweils mit den zugehörigen Außenbereichen und untergeordneten Nutzungen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes "Im Böbig, VI. Änderung" im Stadtbezirk 14 erfolgt im Regelverfahren mit zwei Beteiligungsstufen gemäß §§ 3 Abs. 1 und 2 sowie §§ 4 Abs. 1 und 2 BauGB unter Durchführung der Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB und Erstellung des Umweltberichtes gemäß § 2a S. 3 BauGB.

Im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB wird der Flächennutzungsplan der Stadt Neustadt an der Weinstraße teilweise geändert (vgl. Flächennutzungsplan-Neuaufstellung „Im Böbig“).

Die Größe des Geltungsbereichs des Bebauungsplans beläuft sich auf ca. 3,5 ha und umfasst vollständig die Flurstücke Nrn. 1679/1, 1680/1, 1672/14, 1672/15, 1672/16, 1682/1, 1683/1, 1684/1, 1708/6 (Gemarkung Neustadt) sowie teilumfänglich das Flurstück Nr. 1672/20 (Gemarkung Neustadt). Bis auf zwei Grundstücke befinden sich alle in städtischem Eigentum. Die beiden Restflächen (Flurstücke Nrn. 1672/16 und 1684/1) sind vertraglich gesichert.

Grafisch ist die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Planzeichnung zu entnehmen. 

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 23.09.2024 bis einschließlich 25.10.2024 durchgeführt.

Planungsanlass und -intention

Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Neustadt an der Weinstraße und seinen Weindörfern steht insbesondere auch die Entwicklung neuer Wohnbaugebiete im Fokus der Stadtentwicklung. Grundsätzlich verfolgt die Stadt Neustadt an der Weinstraße bei der Ausweisung von Baugebieten das Ziel, dem Prinzip bzw. Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung „Innen- vor Außenentwicklung“ Rechnung zu tragen, denn durch eine starke Innenentwicklung kann die Reduzierung der täglichen Flächeninanspruchnahme, eine erhöhte Ressourceneffizienz und der Schutz von Natur- und Landschaftsräumen sowie Ökosystemen erreicht werden. Neuausweisungen von Bauflächen im Außenbereich sollen dadurch möglichst vermieden werden.

Der wirksame Flächennutzungsplan 2005 der Stadt Neustadt an der Weinstraße stellt im Ortsbezirk Geinsheim mehrere geplante Wohnbauflächen dar und zeigt damit die räumlichen Entwicklungsoptionen auf, die dort für die anteilige Deckung des Wohnraumbedarfs bestehen. In den vergangenen Jahren zeigte sich, dass die Befürwortung und Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer im Bereich der geplanten Wohnbaufläche „Schmittenäcker“ am größten ist. Für die rund 1,5 Hektar große innerörtliche, von Bebauung umgebene Freifläche, welche derzeit vorwiegend zu Freizeitzwecken und gärtnerisch genutzt wird, soll unter Berücksichtigung der umgebenden Nutzungen bzw. Bebauung eine behutsame, modernen Ansprüchen gerecht werdende Nachverdichtung erfolgen. Es ist hierfür erforderlich, Baurecht mittels Bebauungsplan zu schaffen. Ziel des Bebauungsplans ist demnach die Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Grundlage für die Entwicklung eines nachhaltigen, klimafreundlichen Wohnquartiers im Bereich des Gewanns „Schmittenäcker“, um dadurch der bestehenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, insbesondere seitens junger Familien, im Ortsbezirk Geinsheim zu entsprechen.

Am 11.10.2022 fasste der Stadtrat in öffentlicher Sitzung den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Schmittenäcker“ im Ortsbezirk Geinsheim (Drucksache Nr. 215/2022), forderte zugleich aber eine Modernisierung des nicht mehr zeitgemäßen städtebaulichen Konzepts. Dieses sah bislang eine eher lockere Bebauung vor und stellte das Einfamilienhaus in den Vordergrund – gefordert sind aber eine verdichtetere Bebauungsstruktur mit kleineren Grundstücksgrößen als auch gemeinschaftliche Wohnformen, wie zum Beispiel Mehrgenerationenwohnen. 

Das überarbeitete städtebauliche Konzept (Anlage 4) zielt auf die Entwicklung eines nachhaltigen, klimafreundlichen Wohnquartiers mit einer verträglichen Mischung moderner, kostengünstiger Wohnformen für Jung und Alt ab. Das Wohnbaugebiet ist nun in drei Teilbereiche gegliedert: Ein „flexibler“ Bereich für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser (WA 1), ein zweiter Bereich ausschließlich für Reihenhausbebauung (WA 2) und ein dritter Bereich für (gruppierte) Mehrfamilienhäuser (WA 3 und WA 4).

In einer Informationsveranstaltung am 22.04.2024 wurde der Eigentümerschaft das neue städtebauliche Konzept präsentiert. Der Großteil erklärt sich weiterhin bereit, an einer wohnbaulichen Entwicklung der „Schmittenäcker“ mitzuwirken und die Grundstücke an die Stadt zu veräußern. Wer möchte, kann sich eine Rückkaufoption bzw. ein Baugrundstück sichern. Um Baulücken zu vermeiden, wird die Stadt Neustadt an der Weinstraße jedem Erwerber eines Bauplatzes eine Bauverpflichtung auferlegen. Einzelne Eigentümer möchten an der Innenentwicklung nicht mitwirken oder haben sich gar gegen diese ausgesprochen.

Als typische Maßnahme der Innenentwicklung wird der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Folglich ist auch die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich. Die durch die Planung berührten Umweltbelange werden dennoch untersucht und sind in der Begründung (Anlage 3) abgehandelt. Die Möglichkeit, von der frühzeitige Unterrichtung und Erörterung abzusehen, wird nicht in Anspruch genommen. Die frühzeitige Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplans soll erfolgen, um frühzeitig weitere, für die Planung relevante Informationen seitens der Öffentlichkeit und seitens der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu erhalten.

Die Planung entspricht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans 2005 der Stadt Neustadt an der Weinstraße. Dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist damit Rechnung getragen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes beläuft sich auf ca. 1,53 Hektar und umfasst vollständig die Flurstücke Nrn. 27/5, 30/2, 32, 32/2, 33, 34, 34/3, 34/4, 34/5, 36/3, 53/4, 55/2, 56/2, 58/2, 65/2 (alle innerhalb der Gemarkung Geinsheim) sowie teilumfänglich die Flurstücke Nrn. 50/1, 51, 60, 63, 64, 65/3, 67/3 und 68 (alle innerhalb der Gemarkung Geinsheim). Grafisch ist die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der Planzeichnung zu entnehmen (siehe Anlage 1).

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 17.06.2024 bis einschließlich 19.07.2024 durchgeführt.

Die Planung der „Winzinger Spange“ zielt auf die Verbesserung der Leistungsfähigkeit der Verkehrsinfrastruktur im Bereich des überlasteten „Winzinger Knotens“ (Kreuzung von Landauer Straße und Stifts-/Winzinger Straße) ab.

Bei geschlossenen Schranken des höhengleichen Bahnübergangs (BÜ) Speyerdorfer Straße kommt es durch den von Westen (Landauer Straße) in die Speyerdorfer Straße/K1 einmündenden Verkehr zu Rückstaueffekten in den Winzinger Knoten. Viele Fahrzeuge umfahren diesen Kreuzungsbereich bereits heute schon durch Nutzung der Schlachthofstraße und/oder der Spitalbachstraße.

Zur Entlastung des Winzinger Knotens sind deshalb folgende Ansätze vorgesehen:

• Schließung/Rückbau des BÜ und Umbau der westlichen Speyerdorfer Straße zu einer Sackgasse mit
      Ersatzbauwerk für Fußgänger und Radfahrer zur Überführung mittels Treppen und Aufzügen,
• Errichtung einer neuen Straßenverbindung (Winzinger Spange) mit straßenbegleitendem Fuß-/Radweg
       zwischen  Speyerdorfer Straße und Kreuzung Winzinger Straße/Spitalbachstraße,
• Aufweitung und Erneuerung des Eisenbahnüberführungsbauwerks (EÜ) Winzinger Straße,
• Ergänzung von weiteren Radverkehrsanlagen entlang der Strecken, wo möglich.

Neben der straßenbaulichen und verkehrlichen Neuordnung sollen darüber hinaus ehemalige, aktuell brachliegende Bahnliegenschaften als gewerbliche Baufläche in die Planung mitaufgenommen werden. Ebenso soll das bestehende Gelände der „Soku“ in seinem Bestand gesichert bzw. künftige kulturelle und freizeitliche Nutzungen in dem Bereich weiterhin gewährleistet werden.

Das Bebauungsplanverfahren wurde mit Aufstellungsbeschluss durch den Stadtrat am 28.05.2013 bzw. erneut am 09.02.2021 begonnen. Die frühzeitige Beteiligung wurde durchgeführt; der nächste Schritt ist die Erarbeitung des Entwurfes des Bebauungsplanes. Zunächst sind hierzu jedoch noch weitere Abstimmungen zwischen den beteiligten Akteurinnen und Akteuren erforderlich und es ist eine aktualisierte Planung vorzulegen.

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Planungsanlass und -intention

Die Stadt Neustadt an der Weinstraße hat am 03.06.1992 den Bebauungsplan „Naulott-Guckinsland“ (Urplan) in Kraft gesetzt. Schon im damaligen Verfahren regte der Landesbetrieb Mobilität Rheinland-Pfalz (kurz: LBM) an, eine Linksabbiegespur auf der L 516 (damals B 38) zur Erschließung des Plangebietsteils südlich der B 39 einzurichten, um die Verkehrssicherheit und den Verkehrsfluss zu gewährleisten. Diese Anregung wurde zunächst nicht umgesetzt, da es Überlegungen gab, den Knotenpunkt „L 516 / B 39 / Dr.-Siebenpfeiffer-Straße“ zu einem Kreisverkehrsplatz umzubauen und den südlichen Plangebietsteil direkt daran anzuschließen. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Grundstücke südöstlich des Knotenpunktes erworben. Nachdem jüngere Untersuchungen des LBM ergaben, dass ein Kreisverkehrsplatz in Anbetracht der hohen Verkehrsmenge nicht leistungsfähig wäre, wurde der Ansatz jedoch wieder verworfen. Die Leistungsfähigkeit soll nun durch den Ausbau der bestehenden vierarmigen Kreuzung verbessert werden, wodurch die ursprünglich geforderte Linksabbiegespur auf der L 516 zur Erschließung des Plangebietsteils südlich der B 39 wieder notwendig ist.

Hinzu kommt, dass die im wirksamen Bebauungsplan „Naulott-Guckinsland“ (Urplan) für das Gebiet südlich der B 39 festgesetzte Infrastruktur, angesichts der vorhandenen Bebauung, nicht mehr umsetzbar ist. Die tatsächliche innere Erschließung hat eher behelfsmäßigen Charakter und erfüllt nicht die Anforderungen an eine qualifizierte Erschließung. Dies führte bereits dazu, dass Lastkraftwagen aufgrund der fehlenden Wendemöglichkeit rückwärts auf die L 516 rangierten, weshalb diese Stelle als Gefahrenquelle mit Unfallpotenzial einzustufen ist.

Vor diesem Hintergrund hat der Stadtrat bereits am 28.01.2020 die Aufstellung des Bebauungsplans „Naulott-Guckinsland, VI. Änderung und Erweiterung“ im Ortsbezirk Hambach beschlossen. Neben der zuvor dargestellten Erschließungsthematik sollten dabei auch die Festsetzungen zur baulichen Nutzung des Gebietes unter Beachtung der bereits vollzogenen Abweichungen und hinsichtlich der aktuellen umweltrechtlichen Erfordernisse überprüft, neu geordnet und in einem zeitgemäßen städtebaulichen Konzept angepasst werden.

Da sich die Thematik der baulichen Nutzung des Gebietes aufgrund noch zu klärender Rahmenbedingungen verzögert, während die akute Erschließungsproblematik bereits gelöst werden kann, soll nun das Baurecht für die äußere und innere Erschließung separat und zeitlich vorgezogen im Rahmen der VII. Änderung und Erweiterung des bestehenden Bebauungsplans hergestellt werden.

Ziel der Planung ist die Herstellung einer qualifizierten inneren sowie äußeren Erschließung des Plangebietsteils südlich der B 39, die sowohl der Verkehrssicherheit als auch dem Verkehrsfluss Rechnung trägt.

Der LBM plant im Übrigen in einem gesonderten Verfahren den Ausbau des nördlich angrenzenden Knotenpunktes „L 516 / B 39 / Dr.-Siebenpfeiffer-Straße“.

Das geplante Vorhaben entspricht bereits den Darstellungen des derzeit wirksamen Flächennutzungsplanes. Dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1BauGB wird demnach Rechnung getragen.

Lage des Plangebiets

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Naulott-Guckinsland, VII. Änderung und Erweiterung (Erschließung südlich B 39)" im Ortsbezirk Hambach beläuft sich auf rund 0,8 Hektar. Er umfasst teilumfänglich die Flurstücke Nrn. 5227/4, 5267/3, 5267/5, 5268/3, 5268/6, 5985/3 (L 516, Landauer Straße), 5986 und 5987 im Ortsbezirk Hambach.

Die Abgrenzung des Geltungsbereichs ist nachstehender Abbildung zu entnehmen.

Bild: © Stadtplanung Neustadt an der Weinstraße

Verfahrensstand

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde im Zeitraum vom 02.04.2024 bis einschließlich 08.05.2024 durchgeführt.

Anlass und Ziel der Planung

Ziel der Planung ist die Umnutzung und Neuordnung eines bisher gewerblich genutzten Areals zwischen Bahnlinie, Naulottstraße und Lachener Straße in ein urbanes Quartier mit einem Anteil von 20% Gewerbe und 80% Wohnen. Die Neuordnung folgt dabei dem städtebaulichen und wohnungspolitischem Ziel, zur Schaffung von dringend benötigtem innerstädtischem Wohnraum in urbaner Bebauung.

Zur Umsetzung der städtebaulichen Planungsziele ist die Aufstellung eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplans erforderlich, welcher das Gebiet als „Urbanes Gebiet“ gemäß
§ 6a BauNVO festsetzt.

Städtebauliche Rahmenbedingungen

Das Vorhabengebiet befindet sich östlich der Lachener Straße in unmittelbarer Nähe zum Bahnhaltepunkt Neustadt Süd und ist derzeit überwiegend durch gewerbliche Nutzungen wie Hallenbauten und Betriebsgebäude geprägt und ist weitgehend versiegelt. Die baulichen und funktionalen Strukturen sind teilweise ungeordnet und entsprechen nicht mehr den städtebaulichen Entwicklungspotenzialen dieses Standortes. Grundlage für die Neuordnung des Areals bildet ein städtebauliches Rahmenkonzept, welches neben Wohngebäuden auch gewerbliche Nutzungen einschließlich Hallenbauten vorsieht und damit die Interessen bestehender Mieter an entsprechenden Folgenutzungsmöglichkeiten berücksichtigt. Damit wird eine funktionale Nutzungsmischung geschaffen, die den Standort stärkt und Arbeiten und Wohnen miteinander verbindet.

Der Eigentümer hat ein städtebauliches Konzept durch ein Fachbüro erarbeiten lassen, das als grundsätzliche Entwicklungsidee den geplanten städtebaulichen Rahmen aufzeigt.

Das Konzept sieht eine Bruttogeschossfläche von rund 25.400 m² vor, davon etwa 20.400 m² für Wohnnutzungen und 5.000 m² für gewerbliche Nutzungen. Insgesamt sollen maximal 200 Wohneinheiten mit einer Wohnungsgröße von 35 m² bis 100 m² entstehen. Dabei kommt die seit 01.01.2023 beschlossene Quotierungsrichtlinie der Stadt Neustadt an der Weinstraße zum Tragen. Die Richtlinie über geförderten Wohnraum greift bei allen Plangebieten mit anteiligem Wohnungsbau ab einer Bebauungsgröße von 10 Wohneinheiten oder einer Gesamtwohnfläche von 500 m², wobei mindestens 25% der neu geschaffenen Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau zu sichern ist.

Die bauliche Struktur sieht eine aufsteigende Höhenentwicklung in Richtung Norden vor, die von drei bis maximal fünf Vollgeschossen reicht. Die Gebäudehöhen variieren dabei zwischen 10,00 bis 17,00 Metern. Durch diese gestaffelte Höhenentwicklung wird sowohl der vorhandene Höhenunterschied im Gelände berücksichtigt als auch eine verträgliche Einbindung in die umgebende Bebauung erreicht.

Die Planung berücksichtigt zudem die bestehenden Rahmenbedingungen des Standortes. So wird der Schallschutz bereits konzeptionell berücksichtigt, indem stärker gewerblich geprägte Nutzungen entlang der Bahnlinie im östlichen Bereich des Plangebietes angeordnet werden. Darüber hinaus wurde bereits eine erste schalltechnische Ersteinschätzung durchgeführt.
Dabei wurde empfohlen, insbesondere in Richtung Süden zu den benachbarten gewerblichen Nutzungen, ausreichend Abstand zu halten und ggf. bauliche Schallschutzmaßnahmen in die Planungsüberlegungen miteinzubeziehen.

Ein weiteres Augenmerkt liegt auf einer leistungsfähigen verkehrlichen Erschließung. Vorgesehen ist eine Anbindung des Quartiers über zwei Erschließungspunkte mit Ein- und Ausfahrten zur Lachener Straße sowie zur Naulottstraße, um sowohl die Verkehrssicherheit als auch die Verkehrsbelastung zu optimieren. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass durchgehende barrierefreie Fuß- und Radwegeanbindungen geschaffen werden, um die nachhaltige Mobilität der Anwohner zu fördern und die Verkehrssicherheit dauerhaft zu gewährleisten.

Aufgrund des erforderlichen Stellplatzbedarfs wird die Herstellung von Tiefgaragen vorgeschlagen. Ausreichende Besucherstellplätze sind ebenfalls innerhalb des Plangebietes abzubilden. Aufgrund der Nähe zum Bahnhaltepunkt sowie der Gebietsart wird aus fachlicher Sicht vorgeschlagen, den Stellplatzschlüssel von 1,5 auf 1,25 zu reduzieren.

Neben einer leistungsfähigen und verkehrlichen Erschließung ist darüber hinaus auch eine qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächengestaltung innerhalb des Quartieres notwendig. Diese sichert eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohner und stellt gleichzeitig eine Ausgleichsfunktion für die mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffe dar. In den textlichen Festsetzungen sollen Aussagen über eine zwingende Dachbegrünung sowie die Gestaltung der Freiflächen auf den öffentlichen und privaten Grundstücken getroffen werden. Darüber hinaus wird, aufgrund der Vielzahl an Wohneinheiten, die Herstellung eines Spielplatzes in einer Größe von ca. 600 m² notwendig.

Das Thema Entwässerung ist im Rahmen des Bauleitplanverfahrens mit der zuständigen Fachbehörde abzustimmen.

Verfahren und weiteres Vorgehen

Um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung des Vorhabens zu schaffen, erfolgt im ersten Schritt die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB.

Mit der Einholung der verbindlichen Absichtserklärung des Stadtrats die städtebauliche Planung auf dem Gelände mit den vorgegebenen Parametern in die Wege zu leiten, möchte der Eigentümer im Anschluss daran ein Investorensuchverfahren in die Wege leiten. Der künftige Investor durchläuft dann, in enger Abstimmung mit der Stadt Neustadt an der Weinstraße, das weitere Bebauungsplanverfahren.

Da die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innentwicklung vorliegen, kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Urbanes-Quartier östlich der Lachener Straße“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Um dennoch frühestmöglich zu aktuellen Informationen zu gelangen, ist dennoch sachgerecht, ein zweistufiges Beteiligungsverfahren durchzuführen.

Grundsätzlich kommt ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan immer dann zur Anwendung, wenn ein exakt geplantes und bereits stark konkretisiertes Bauvorhaben durch einen Vorhabenträger realisiert werden soll. Er besteht aus den drei Komponenten: Dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP), dem Bebauungsplan und dem Durchführungsvertrag. Während der VEP zwischen Vorhabenträger und Stadt abgestimmt werden muss, ist der eigentliche Bebauungsplan als Grundlage für die spätere Baugenehmigung anzusehen. Der Vorhabenträger ist in der Lage und dazu bereit, das abgestimmte Vorhaben innerhalb einer noch festzulegenden Frist durchzuführen und darüber hinaus die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Hierzu wird er sich in einem noch auszuarbeitenden Durchführungsvertrag gegenüber der Stadt verpflichten. Sollte der Vorhabenträger seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen, träte der vorhabenbezogene Bebauungsplan außer Kraft.

Die vorgesehenen Planungsabsichten entsprechen nicht den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans (FNP) der Stadt Neustadt an der Weinstraße (2040). Hierin ist der Geltungsbereich als gewerbliche Baufläche dargestellt, weshalb der Bebauungsplan nicht aus dem FNP entwickelt wird. Allerdings kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des FNP abweicht, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB aufgestellt werden, bevor der FNP geändert oder ergänzt ist. Von dieser Möglichkeit soll bei der vorliegenden Planung Gebrauch gemacht werden und der Flächennutzungsplan nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung angepasst werden.

Das am Nordrand der Siedlungsfläche von Lachen-Speyerdorf gelegene Plangebiet grenzt im Norden an die Kreisstraße K 1 (Nordumfahrung Speyerdorf) und im Osten an den Adamsweg. Im Westen grenzt der weiterhin rechtswirksame Teil des Bebauungsplanes „Ritterbüschel-Ost“ unmittelbar an den Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes „Kandelwiesen“. Im Südwesten grenzt ein, im Bebauungsplan „Ritterbüschel-Ost“ festgesetztes „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) an.

Verfahrensstand

Der Stadtrat der Stadt Neustadt an der Weinstraße hat am 28.04.2026 in öffentlicher Sitzung den Aufstellungsbeschluss getroffen.