Öffentliche Bekanntmachung der Allgemeinverfügung der Stadt Neustadt an der Weinstraße zur Untersagung der Nutzung der Kellerräume in der Talstraße 284, 67433 Neu-stadt an der Weinstraße, Flurstücksnr. 5145/19 vom 17.03.2026
Amtsblatt Nr. 11-2026 vom 19.03.2026
Allgemeinverfügung der Stadt Neustadt an der Weinstraße zur Untersagung der Nutzung der Kellerräume in der Talstraße 284, 67433 Neustadt an der Weinstraße, Flurstücksnr. 5145/19 vom 17.03.2026
Gemäß der Landesbauordnung (LBauO) für Rheinland-Pfalz vom 24.11.1998 (GVBl. S 365) in der Fassung vom 28.09.2021 (GVBl. S. 543) und des Landesverwaltungsvollstreckungsgesetzes (LVwVG) vom 08.07.1957 (GVBl. 1957, S. 101), in der zurzeit gültigen Fassung, erlässt die Stadt Neustadt an der Weinstraße als zuständige Behörde folgende
Allgemeinverfügung
1. Hiermit wird allen Eigentümern, Besitzern, Nutzern und sonstigen Nutzungsberechtigten die Nutzung der Kellerräume in der Talstraße 284, 67433 Neustadt an der Weinstraße, Flurstücksnr.
5145/19, untersagt.
2. Hinsichtlich der Ziffer 1 dieser Verfügung wird im besonderen öffentlichen Interesse die sofortige Vollziehung gemäß § 80 Absatz 2 Nummer 4 VWGO angeordnet.
3. Diese Allgemeinverfügung gilt am Tag nach ihrer Veröffentlichung als bekannt gegeben und tritt mit ihrer Bekanntgabe in Kraft.
Begründung:
zu Ziffer 1
Die Eigentümerin und Vermieterin dieser Räume, die WoKo Vermögensverwaltung GmbH, vertreten durch Herrn Dr. Wolfgang Kochanek als Geschäftsführer, ist Bauherrin des Bauvorhabens „Umnutzung eines Kellers innerhalb einer alten Papierfabrik zu 5 Musikproberäumen“ auf dem Flurstück 5145/19, Talstraße 284, 67433 Neustadt an der Weinstraße.
Mit bestandskräftigem Bauschein vom 30.07.2021 wurde Ihr für das Projekt eine Baugenehmigung erteilt unter der Bedingung, dass in den Räumen, die zukünftig als Aufenthaltsräume für Menschen und nicht mehr nur als Kellerräume genutzt werden sollten, verschiedene allgemeine und brandschutzrechtliche Vorgaben umgesetzt werden würden.
Tatsächlich wurde die Nutzung der Musikproberäume jedoch aufgenommen, ohne, dass diese dringend erforderlichen Ertüchtigungen vorgenommen wurden.
Nach § 59 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) hat die Bauaufsichtsbehörde unter anderem bei der Nutzung und der Nutzungsänderung baulicher Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Satz 2 LBauO darüber zu wachen, dass die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden; sie haben zu diesem Zweck nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Nach § 81 LBauO kann die Behörde insbesondere eine bereits aufgenommene Nutzung baulicher Anlagen untersagen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung, Änderung, Instandhaltung oder die Nutzungsänderung der Anlagen verstoßen und nicht auf andere Art und Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.
Auf tatbestandlicher Seite erfordert das Eingreifen der Behörde also, dass die hier betroffene bauliche Anlage gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
Gemäß § 15 LBauO müssen bauliche Anlagen so angeordnet und beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren und wirksame Löscharbeiten möglich sind.
Wegen § 17 LBauO müssen bauliche Anlagen darüber hinaus jederzeit verkehrssicher sein.
Da Aufenthaltsräume dem längeren Aufenthalt von Menschen dienen, stellen die Rechtsvorschriften zur Vermeidung der Beeinträchtigung der Gesundheit und des Wohlbefindens höhere Anforderungen an diese Aufenthaltsräume als an sonstige (Neben-) Räume, beispielsweise im Hinblick auf den Wärme- oder Schallschutz, die Belichtung und Beleuchtung sowie insbesondere den Brandschutz.
Die hier betroffenen Räumlichkeiten liegen unter der Erde. Sie haben keine unmittelbar ins Freie führenden Fenster zur Be- und Entlüftung und auch keine Tageslichtbeleuchtung. Um einen sicheren Aufenthalt zu gewährleisten waren in der Baugenehmigung vom 11.03.2021 (BV 265-20) diverse Kompensationsmaßnahmen hinsichtlich Beleuchtung, Belüftung, etc. vorgesehen. So lange diese nicht nachweislich erfüllt sind ist die Anlage nach Maßgabe des § 79 LBauO nicht sicher benutzbar und die Nutzung ist gemäß § 81 LBauO zu untersagen.
Im Hinblick auf die Proberäume ist derzeit keine sichere Benutzung gewährleistet. Weder ist eine Konformität bescheinigt noch wurden Belege dafür vorgelegt, dass tatsächlich funkvernetzte Rauchwarnmelder und eine hinterleuchteten Rettungswegebeschilderung fachgerecht installiert worden sind.
Da die Räume derzeit zumindest teilweise vermietet sind und sich regelmäßig Personen darin aufhalten kann bei einem Fortbestehen der gegenwärtigen Lage eine akute Gefahr für Leib und Leben von Menschen nicht ausgeschlossen werden. Das behördliche Einschreiten zur Durchsetzung der in Ziffer 1 dieser Verfügung angeordneten Maßnahme ist deshalb zur Herstellung rechtmäßiger Zustände auf dem Grundstück notwendig und darüber hinaus ermessensgerecht zur Erreichung des gewünschten rechtmäßigen Zustandes.
Die Untersagung der Nutzung der Räume ist ein geeignetes Mittel um die Gefahren aus den bestehenden Verstößen gegen die Anforderungen des materiellen Baurechts schnell und effektiv zu unterbinden. Da unklar ist, ob die Baugenehmigung durch die Bauherrin überhaupt umgesetzt werden soll ist derzeit auch kein milderes Mittel gleicher Eignung denkbar, welches den bestehenden Rechtsverstoß beseitigen könnte. So lange sich aufgrund der Nutzungsuntersagung jedoch niemand dort aufhält, kann es dahinstehen, ob die Bedingungen für die Proberäume geschaffen werden.
Als Nutzer der Anlage sind Sie Handlungsstörer und deshalb im Rahmen der Störerauswahl auch zutreffender Adressat dieser Verfügung im Sinne des § 54 LBauO, weil Sie die Möglichkeit haben auf Nutzung und damit das Gefahrenpotential Einfluss zu nehmen.
zu Ziffer 2
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist erforderlich. Im vorliegenden Fall überwiegt das besondere öffentliche Interesse ihr Interesse an der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs.
Das besondere öffentliche Vollzugsinteresse ergibt sich aus dem Umstand, dass es den Nutzern der Räumlichkeiten nicht zuzumuten ist, die durch die beschriebenen Mängel verursachte Gefahr für Leib, Leben und Gesundheit hinzunehmen. Nachdem die zu beurteilenden Räume unter der Erde liegen, ist das Funktionieren des vorbeugenden Brandschutzes unabdingbar und Zweifel daran sind angesichts der mit einem Fehler einhergehenden Gefahr für Leib und Leben der Nutzer nicht hinnehmbar.
Ein Zuwarten bis zur Bestandskraft der Verfügung kann zur Folge haben, dass in der Zwischenzeit Menschen zu Schaden kommen, insbesondere falls sich durch die einen mangelhaften Brandschutz angelegte Gefahr in den Räumen ohne Tageslicht mit eingeschränkten Rauchabzugs- und Lüftungswegen verwirklicht.
Hinzu kommt, dass bereits grundsätzlich ein öffentliches Interesse an der Verfolgung illegaler Nutzungen besteht, zumal nur so eine Gleichbehandlung gegenüber den Bürgern erreicht werden kann, die
sich gesetzestreu verhalten.
Bestehen gegen die Rechtmäßigkeit einer angefochtenen Ordnungsverfügung keine durchgreifenden Bedenken, drängt es sich als Ergebnis der im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung regelmäßig auf, dem öffentlichen Interesse an ihrer sofortigen Durchsetzung Vorrang zu geben. Das Interesse des Betroffenen, eine ungenehmigte Nutzung vorläufig bis zur Entscheidung in der Hauptsache nicht einstellen zu müssen, ist rechtlich nicht schutzwürdig (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 03.09.2018, Az. OVG 10 B 1126/18, Juris).
zu Ziffer 3
Die Allgemeinverfügung gilt einen Tag nach ihrer Veröffentlichung als bekannt gegeben (§ 1 Absatz 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (GVBl. 1976, 308) in Verbindung mit § 41 Absatz 4 Satz 4 VwVfG).
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen diese Allgemeinverfügung kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch bei der Stadtverwaltung Neustadt an der Weinstraße (Marktplatz 1, 67433 Neustadt an der Weinstraße) schriftlich, in elektronischer Form nach § 3 a Abs. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes, schriftform ersetzend nach § 3 a Abs. 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes und § 9a Abs. 5 Onlinezugangsgesetzes oder zur Niederschrift erhoben werden.
Hinweise zur Rechtsbehelfsbelehrung:
Bei der Verwendung der elektronischen Form sind besondere technische Rahmenbedingungen zu beachten. Die Erhebung des Widerspruchs mit einfacher E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur ist daher nicht möglich. Dies gilt auch für die Übersendung des Widerspruchs mittels eingescannter Datei (z.B.: PDF-Datei mit eingescannter Unterschrift).
Neustadt an der Weinstraße, den 19.03.2026
Stadtverwaltung Neustadt an der Weinstraße, Untere Bauaufsichtsbehörde
Im Auftrag
gez.
Soffel
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