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Sanierungsgebiet Altstadt

Die Altstadtsanierung in Neustadt an der Weinstraße

Quellenangaben:
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Bilder:
Rolf Schädler

Pläne:
Stadtverwaltung Neustadt an der Weinstraße

Text: 
Stadtverwaltung Neustadt an der Weinstraße

Gründe - Ablauf - Ziele

Neustadt an der Weinstraße, zwischen dem Haardtgebirge und der Rheinebene gelegen, wurde etwa im Jahr 1230 als Stadt planmäßig gegründet. Sie hat den für die im 13. Jahrhundert gegründeten Städte typischen Grundriss, nämlich ein System zumeist rechtwinklig kreuzender Straßen.

Neustadt an der Weinstraße war stets kurpfälzische Amtsstadt und zeitweilig Residenzstadt für den Pfalzgrafen Rudolf II. (1338-1353). Die dadurch hervorgehobene besondere Stellung der Stadt spiegelt sich in beeindruckenden Gebäuden wider; das Bedeutendste ist sicherlich die Stiftskirche. Auch im 16. Jahrhundert zählte die Stadt zu den wichtigsten Städten des Kurfürstentums. So wurde hier die erste calvinistische Hochschule auf deutschem Boden gegründet; darüber hinaus hatte hier Matthäus Harnisch, der Drucker der sog. Neustädter Bibel, seine Wohn- und Arbeitsstätte.

Die Folgen des Dreißigjährigen Krieges sowie die kriegerischen Auseinandersetzungen der nächsten Jahrzehnte ließen die Stadt wie viele andere Städte in der Pfalz in eine Art Dornröschenschlaf fallen. Erst mit dem Anschluss an das Königreich Bayern im Jahr 1816 und der aufkommenden Industrialisierung begann sich das Bild der Stadt nachhaltig zu wandeln. Fabriken wurden errichtet. Mit dem Bau der Eisenbahn rückte Neustadt an der Weinstraße enger an die geschäftigen Zentren. Schließlich erlangte Neustadt wachsende Bedeutung durch den Wein, der in den Feldern um die Stadt in großer Menge und teils hervorragender Qualität wuchs. Diese Aktivitäten zogen nicht nur die Verwaltung, sondern auch zahlreiche andere Dienstleistungen nach sich; neue Wohnviertel und größere Anwesen wurden gebaut, die mehr Platz benötigten, so dass sich die Stadt über ihre Befestigungsanlagen hinaus ausdehnte.

An der Altstadt ging diese Entwicklung nahezu vorbei. Sie war zu verbaut und die Grundstücksverhältnisse waren zu verworren; der heutige Stadtkern verlor den Anschluss. Der bauliche Zustand der Innenstadt, die hygienischen Verhältnisse und das soziale Klima wurden immer schlechter. Zusammen mit dem zunehmenden Autoverkehr entstand ab 1955 eine unerträgliche Situation, der die Altstadtviertel aus eigener Kraft nicht mehr entkommen konnten.[1]

Im Jahre 1964 hatte der Stadtrat die Notwendigkeit erkannt, eine grundsätzliche und umfassende Lösung herbeizuführen und die Altstadt zu sanieren. Daher wurde die Durchführung von vorbereitenden städtebaulichen Untersuchungen beschlossen und im Juli 1965 ein damals deutschlandweit anerkanntes Planungsbüro mit der Erstellung eines Sanierungsgutachtens beauftragt. Ziel sollte sein das Stadtbild, insbesondere den Stadtkern zu erhalten, die Wohnsituation zu verbessern, Fußgängerzonen zu schaffen und die Altstadt als Einkaufs- und Kommunikationszentrum zu erhalten.

Die Planungsarbeiten waren erst 1969 abgeschlossen. Es war der Bestand analysiert und ein Vorschlag für eine neue städtebauliche Struktur erarbeitet worden. Der Sanierungsplan von 1969 entspricht in seiner Form einer vorbereitenden Untersuchung im Sinne des später erlassenen Städtebauförderungsgesetzes. Mit einem Bescheid aus dem Jahre 1967 hatte der Bund diese Untersuchungen als ein Studien- und Modellvorhaben zur Erneuerung von Städten und Dörfern anerkannt und bezuschusst. Die Stadt beantragte im Jahr 1971, dass das Studien- und Modellvorhaben in das allgemeine Förderprogramm des inzwischen in Kraft getretenen Städtebauförderungsgesetzes übergeleitet wird. Um den Regelungen des Städtebauförderungsgesetzes Rechnung zu tragen, wurden im Jahr 1972 die Satzungen über die förmliche Festlegung der drei Sanierungsgebiete Klemmhof, Hintergasse und Turmstraße erlassen.

 (zu 1. vgl. Sanierung Neustadt an der Weinstraße, Stadtverwaltung Neustadt an der Weinstraße 2. erweiterte Auflage 1980)

1 Sanierungsgebiet Klemmhof

Dieses Innenstadtgebiet war negativ geprägt durch eine enge, zwei- bis dreigeschossige fast geschlossene Wohnbebauung mit schlechten hygienischen bzw. sanitären Bedingungen und eingeschränkter Belüftung und Belichtung; ein Großteil der Gebäude war baufällig. Der Speyerbach verlief in diesem Stadtteil offen und reichte an die Häuser heran.

Die Bewohner waren unmittelbar den unangenehmen Gerüchen des verunreinigten Speyerbachs ausgesetzt. Darüber hinaus bestand fortwährend die Gefahr der Ansiedlung von Ungeziefer aller Art.

Diese städtebaulichen Missstände sollten im Rahmen der Sanierung nachhaltig behoben werden. Die Stadt Neustadt an der Weinstraße entschied sich dem damaligen Zeitgeist folgend, in diesem Gebiet eine Flächensanierung durchzuführen, also ein stadtplanerisches Konzept umzusetzen, bei dem nach großflächigem Abriss der Altbausubstanz der Weg für eine zeitgemäße, den moder­nen Bedürfnissen entsprechenden Neubebauung freigemacht wird.

Daher wurde hauptsächlich in den 80er Jahren des letzten Jahrhunderts das gesamte Gebiet konsequent brachgelegt. Die stark vernachlässigten Gebäude wurden vollständig abgerissen. Nach der Verrohrung des Speyerbachs wurde auf einer Fläche von rd. 5.000,00 m² ein Einzelhandelszentrum mit knapp 90 Wohneinheiten, rd. 7.000,00 m² Büro- und Gewerbeflächen sowie 480 Tiefgaragenstellplätzen geschaffen.

Die Straßen rund um den Sanierungskern wurden als Geschäfts- und Fußgängerstraßen ausgebaut. Auf dem neu geschaffenen Marstallplatz hat die Stadt Neustadt an der Weinstraße neben neuen Spielplatzanlagen den über die Stadtgrenzen hinaus bekannten Elwedritsche-Brunnen geschaffen. Der historische Storchenturm wurde saniert und für die Umgebung wieder sichtbar gemacht.

Der Klemmhof-Komplex hatte zu seiner Zeit Modellcharakter und wurde weit über die Grenzen der Pfalz hinaus ob seiner Neuartigkeit propagiert. Auch wenn von der Architektur der 70er Jahre inzwischen wieder Abstand genommen wird, ist dieser Baukomplex ein prägendes Baudenkmal seiner Zeit.

 

Im Einzelnen:

Klemmhof-Komplex

Der sogenannte Klemmhof-Komplex wurde ab 1974 in Neustadt errichtet. Er ersetzt eine sehr kleinteilige Struktur städtischen Wohnens und Arbeitens, die auch aufgrund des schlechten Gesamtzustands als nicht mehr erhaltenswert beurteilt wurde. Vorausgegangen war ein Architektenwettbewerb mit dem Ziel, für diesen zentralen Bereich ein attraktives Modellprojekt für innerstädtisches Wohnen zu entwickeln.

Das Ergebnis mag aus heutiger Sicht zwiespältig beurteilt werden; angesichts der damals üblichen Bauweise ist es jedoch als mutig und fortschrittlich zu werten. Die Kleinteiligkeit der innerstädtischen Häuser ist in der Fassade nachempfunden. Für die Nahversorgung wurde eine große Anzahl an Ladenflächen im Erdgeschoß erstellt.

 

Marstallplatz mit Elwedritsche-Brunnen

Zwischen den Fußgängerzonen gelegen, lädt der Marstallplatz mit dem über die Stadtgrenzen hinweg bekannten Elwedritsche-Brunnen zum Verweilen ein. Dieser Brunnen mit den vogelähnlichen Fabelwesen, die vornehmlich in der Pfalz zuhause sind, wurde von dem regionalen Künstler Professor Gernot Rumpf im Jahr 1978 errichtet.

 

Storchenturm

Der historische Storchenturm war Teil der ehemaligen südöstlichen Stadtbefestigung. Es handelt sich bei diesem Eckturm um den einzigen noch verbliebenen Turm der mittelalterlichen Befestigungsanlage Neustadts. Vermutlich wurde er noch im 13. Jahrhundert erbaut. Heute sind nur noch die drei unteren Geschoße der ursprünglichen Bausubstanz erhalten. Als sogenannter Schalenturm war er ehemals zur Stadt hin offen bzw. mit einer Fachwerkwand geschlossen. Die Schießscharten befinden sich in den beiden unteren Geschoßen.

Wie der Turm zu seinem Namen kam, ist nicht bekannt. Wenn man dem Volksmund Glauben schenken darf, lebten einst auf dem Dach dieses Eckturms Weißstörche.

Der davor gelegene im Zuge der Sanierung angelegte Spielplatz gibt den in der Stadt bummelnden Familien Gelegenheit zu einer Verschnaufpause.

 

 

Verrohrung des Speyerbachs

Der Speyerbach verlief ursprünglich quer durch Neustadts Innenstadt oberirdisch. Offen und ungepflegt wurden viele Abfälle in ihn entsorgt, so dass er nicht nur unangenehme Gerüche ausströmte, sondern auch Ungeziefer aller Art anzog. Ein Wohnen in unmittelbarer Umgebung des Speyerbachs war in höchstem Maße unattraktiv.

Im Rahmen der Sanierung wurde er verrohrt; der Bachlauf wurde verlegt. Auf diese Weise konnte die anziehende Laustergasse hergestellt werden, an der die schmucken Wohn- und Geschäftsgebäude hervorragend zur Geltung kommen.

 

2 Sanierungsgebiet Hintergasse

Dieses Innenstadtgebiet war eng strukturiert und annähernd geschlossen bebaut; die Grundstücke waren in Bezug auf Grundstücksgröße und -zuschnitt ungünstig gestaltet. Die ein- bzw. zweigeschossigen Gebäude wurden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Sie waren in schlechtem Allgemeinzustand mit großem Renovierungsstau und unzweckmäßiger Aufteilung.

Durch die geschlossene Bebauung waren die Wohnungen schlecht belüftet und belichtet; die sanitären Anlagen waren in vielen Fällen mangelhaft. Grünanlagen waren nicht vorhanden, die wenigen Innenhöfe wurden als Pkw-Stellplatz genutzt.

Der Pkw-Verkehr in den engen Fahrstraßen, großteils ohne Gehwege, führte nicht selten zu Gefährdungen von Fußgängern.

 

 

Diese städtebaulichen Missstände sollten mit Hilfe der Sanierung behoben werden. In diesem Gebiet wurde der Schwerpunkt auf die Objektsanierung gelegt, bei der die Instandsetzung und Modernisierung von Einzelgebäuden im Vordergrund steht.

Es wurden in erster Linie die mittelalterlich erhaltenen Straßenzüge in der typischen Natursteinpflasterbauweise als Fußgängerzonen ausgebaut und Anreize für private Gebäudeerneuerungen gegeben. Vorbildlich restaurierte Gebäude und Innenhöfe säumen die erneuerten Straßenzüge der Mittel-, Hinter- und Zwerchgasse. Romantische Winkel wie das Reutergässchen oder der im Schatten gelegene Brunnen in der Zwerchgasse runden das Bild ab.

Durch das abgestimmte Ineinandergreifen von Denkmalschutz und Sanierung gelang es vorbildlich, die historische Bausubstanz zu erhalten und gleichzeitig eine deutliche Verbesserung der örtlichen Wohnqualität zu erreichen.

 

 

 

3 Sanierungsgebiet Turmstraße

Dieses Innenstadtgebiet war negativ geprägt durch eine enge, zwei- bis dreigeschossige fast geschlossene Wohnbebauung; ein Großteil der Gebäude war baufällig. Die hygienischen bzw. sanitären Bedingungen waren schlecht, die Belüftung und Belichtung waren stark eingeschränkt; die Bewohner dieses Stadtteils waren zum Teil den negativen Einflüssen ausgesetzt, die der offenen Lauf des Speyerbachs mit sich brachte. Heute nicht mehr vorstellbare Gerüche, Verschmutzungen und Ungeziefer ließen einen weiteren Verfall dieses Stadtgebietes erahnen.

Diese städtebaulichen Missstände sollten im Rahmen der Sanierung nachhaltig behoben werden. Daher wurde in diesem Gebiet eine Flächensanierung durchgeführt mit dem Ziel, den Nordwestteil der Altstadt wirtschaftlich erheblich aufzuwerten.

Nach dem großflächigen Abriss der Altbausubstanz insbesondere in den 80er Jahren wurde der Weg für eine den damaligen Bedürfnissen entsprechende Neubebauung freigemacht. Auf einer Fläche von rd. 7.000,00 m² wurde ein Einkaufszentrum mit zwei Parkdecks für 240 Stellplätze errichtet sowie ein Gebäudekomplex für Büro- und Gewerbeflächen, das sogenannte Palatia-Haus, geschaffen.

Das Palatia-Haus im Architekturstil der 70er Jahre ist ein prägendes Baudenkmal seiner Zeit und wurde 1975 mit dem Architekturpreis der Architektenkammer Rheinland-Pfalz ausgezeichnet.

Die umgebenden Straßen hat die Stadt Neustadt an der Weinstraße als Geschäftsstraßen und Fußgängerzonen ausgebaut. Auf dem neu konzipierten Kartoffelmarkt, einem Platz in unmittelbarer Nachbarschaft zur historischen Stiftskirche, wurde mit dem Paradiesbrunnen ein biblisches Thema aufgegriffen und somit ein gelungenes Bindeglied zur vorhandenen Architektur geschaffen.

Im Norden des Sanierungsgebietes wurde der Wernigeröder Platz als eine Maßnahme zur Wohnumfeldverbesserung errichtet. Der Kuby’sche Hof, jetzt Steinhäuser Hof, gegenüber dem Rathaus wurde als Gebäudeensemble aus mehreren Jahrhunderten aufwendig saniert.

Im Einzelnen:

Palatia-Haus

Das Palatia-Haus hat kleinteilig gegliederte Baumassen, die sich der Kleinteiligkeit der Architektur der Nachbarbebauung anpassen. Auch das Aufgreifen der Trauflinie an der Hauptstraße bei zurückliegendem Dach zeigt den Respekt vor der historisch gewachsenen Bebauung. Zur Stiftskirche hin staffeln sich die Baumassen und bieten so dem unbestrittenen architektonischen Höhepunkt der Stadt einen gewissen Gegenpart.

Insgesamt wurde mit der Bebauung entlang der Turmstraße (gegenüber dem ehemaligen Karstadt- bzw. Hertie-Gebäude) versucht, die historisch kleinteilige und niedrige Bebauung nachzuempfinden. Das gilt natürlich stets vor dem Hintergrund der Bauaufgabe eines Wohn- und Geschäftshauses in der Innenstadt.

 

 

Kartoffelmarkt mit Paradiesbrunnen

Der Platz konnte bereits 1974 fertig gestellt werden. Er fügt sich nahtlos in die ihn umgebende teils neu errichtete, teils historische Gebäudekulisse ein. Es erweckt den Anschein, als hätten verschiedene Bauepochen an ihm gewirkt. Der Paradiesbrunnen des Neustadter Künstlers Professor Gernot Rumpf am westlichen Platzende spielt – in ummittelbarer Nähe zur Stiftskirche – mit einem biblischen Thema und fungiert auf diese Weise als Verbindung zur vorhandenen Architektur.

 

 

Kuby’scher Hof, jetzt Steinhäuser Hof

Das aus mehreren Häusern bestehende Anwesen wurde von 1985 bis 1993 saniert. Das Gotische Haus, der älteste Teil des Anwesens, ist mit einem Stufengiebel bekrönt. Untersuchungen haben ergeben, dass es um 1277 entstanden ist; somit gehört es zu den ältesten erhaltenen steinernen Patrizierhäusern in Rheinland-Pfalz. Das Ost- und Rückgebäude, das Laubenganggebäude sowie der Treppenturm ergänzen die Anlage. Das Torhaus ist von 1570 und der Westteil vermutlich aus den Jahren 1547-1587.

Das Anwesen wurde zunächst als Herberge „Zum Löwen“, später als Gasthaus „Zum Goldenen Löwen“ genutzt. Im Laufe der Zeit wurde es nach der Besitzerfamilie Kuby benannt, also Kuby’scher Hof.

Heute befindet sich das Standesamt mit einem Trauzimmer und einem Trausaal in dem Ensemble. Im hinteren Bereich des Hofes, vormals Wirtschaftsgebäude, haben sich ein Restaurant und Hotel etabliert.

Im Jahr 1993 war die Deutsche Stiftung Denkmalschutz an der Fertigstellung der Rohbauarbeiten für den zweiten Bauabschnitt beteiligt.

 

  

Wernigeröder Platz

Eine weitere Maßnahme zur Wohnumfeldverbesserung war die Neugestaltung des Wernigeröder Platzes, die ab 1990 durchgeführt wurde.

 

Fußgängerzone

Im Zusammenhang mit der Altstadtsanierung wurde die zuvor mit Kraftfahrzeugen aller Art befahrbare Hauptstraße zu einer Fußgängerzone umgebaut. Sie ist insgesamt 2 km lang und zieht sich durch alle Sanierungsgebiete. Gegen großen Widerstand der Geschäftsleute wurde dem Zeitgeist Rechnung getragen und die Forderung der Einkaufwilligen, der Spaziergänger und der Touristen auf mehr Bewegungsfreiheit in der Innenstadt eingelöst.

Mit seinen Plätzen, Spielepunkten für Kinder, Brunnen und den mittelalterlichen Fachwerkhäusern sowie den entstandenen Straßencafés wurde die Fußgängerzone nach und nach zur Touristenattraktion.

Weitere Sanierungsmaßnahmen

Wiederaufbau Saalbau

Der Saalbau hatte 1980 nach einem Großbrand seine komplette Innenausstattung verloren.

Er dient heute als Kongress- und Tagungszentrum, Theater- und Konzerthaus, Ballsaal und Krönungsstätte für die Pfälzische und Deutsche Weinkönigin.


Gestaltung Alter Turnplatz

Im Zuge der städtebaulich funktionalen Aufwertung der Eingangssituation zur Innenstadt (Neugestaltung Hetzelplatz/Neubau Hetzelgalerie) wurde 1999 der Alte Turnplatz zur Verbesserung der öffentlichen Parkplatzsituation als Pkw-Parkplatz neu geordnet und gestaltet.


Casimirianum

Pfalzgraf Johann Casimir gründete hier 1578 das Collegium Casimiri (Casimirianum), eine calvinistisch-theologische Hochschule als Ausweichquartier für die damals lutherische Universität Heidelberg. Es bestand nur bis 1583. Trotzdem schrieb die älteste deutsche Hochschule des Calvinismus Geschichte, denn alle Professoren, die Calvins Lehre vertraten und sich unter Ludwig dem VI. weigerten zum Luthertum überzutreten, wanderten von Heidelberg nach Neustadt ab, um hier zu unterrichten. Wenige Jahre war das Casimirianum die wichtigste calvinistische Hochschule Europas. Über dem Portal wurde der vom Geist des Humanismus geprägte Spruch eingemeißelt:

DEO ET MVSIS SACRVM
(Gott und den Musen geweiht)

Aus der Tradition des Casimirianums entwickelte sich mit dem Kurfürst-Ruprecht-Gymnasium das älteste Gymnasium der Stadt.

Heute wird das Casimirianum von der Kirche als Gemeindehaus genutzt; darüber hinaus finden dort öffentliche Veranstaltungen (Vorträge, Lesungen, Seminare etc.) statt. Das Gebäude vereint Bauelemente aus Gotik und Renaissance.

 

 

Grundlagen / Finanzen

 

Die Durchfühung der Sanierung ist aktuell in den §§ 136 ff Baugesetzbuch geregelt. Danach besteht die Sanierung aus mehreren Abschnitten.

In einem ersten Schritt ist die Sanierung vorzubereiten, indem in einer Satzung die Grenzen des Sanierungsgebietes festgelegt werden. In vorbereitenden Untersuchungen ist darzulegen, welche Mängel vorhanden sind und auf welche Weise diese Missstände behoben werden können. 

Danach können die zur Behebung der Missstände erforderlichen Ordnungs- und Baumaßnahmen systematisch durchgeführt werden. In der Regel werden Straßen ausgebaut, Grundstücke neu geordnet und die Modernisierung bzw. Instandsetzung privater Baumaßnahmen nach den Zielen und Zwecken der Sanierung unterstützt. 

Die Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebietes unterliegen bestimmten Einschränkungen. Daher sind verschiedene Rechtsvorgänge, bspw. der Kauf oder Verkauf von Grundstücken genehmigungspflichtig. 

Die Finanzierung dieser Maßnahmen steht auf drei Säulen: 

1. Eigenkapital der Gemeinde

2. Zuschüsse des Landes bzw. des Bundes 

3. Ausgleichsbeträge durch die Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet 

- durch die Sanierung erhöht sich in der Regel der Bodenwert eines Wohngrundstücks; diese Bodenwerterhöhung wird durch ein Gutachten berechnet und ist im Rahmen der Erhebung eines Ausgleichsbetrages abzuschöpfen